王利华

【摘要】未经同意夫妻一方为转移夫妻共有房产，属于无权处分行为，如第三人不属于善意取得，买卖行为无效。【案情】2010年5月23日，李某用自己的名义以230万元的价格购买了位于北京市朝阳区华威北里的房屋一套，房屋登记的产权人为李某一人。2013年李某出轨，其妻子江某想要离婚，李某不同意，之所以不想离婚，是他想要把华威北里的这套房子偷偷转移出去。房屋买卖手续办妥之后，李某马上要求与江某离婚，在二人协商过程中，李某声称房子卖出去了，并只答应给江某少量房款，江某经过反复查证，这是李某设计的圈套，于是她将李某告上法庭，虽然房产证是只有丈夫的名字，可是怎么也是夫妻共同财产，她向法院提起诉讼，要求确认李某与吴某所签的房屋买卖协议为无效合同，并对房屋权属进行确认。【房产律师】李某未经江某同意即处分夫妻共同财产，李某的行为属于无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，除受让人为善意第三人的情形外，所有权人有权追回。另经查明，2010年至2013年华威北里的房屋价格已明显上涨。吴某购买涉案房屋是以明显不合理的价格所购买，故其不属于善意第三人。因此，李某与吴某签订的存量房屋买卖合同在共有人江某事后不予追认的情形下，属于无效合同。【法院】最后，法院判决李某与吴某签订的房屋买卖合同无效，该房屋属于原告江某与被告李某共同所有。

【案情】1998年4月宋某经人介绍与北京市通州区永乐店镇德仁务中街村（以下称德仁务村）村民赵某签订《农村房买卖合同》，约定赵某将其所有位于北京市通州区永乐店镇德仁务中街村XXX号院内房屋卖给宋某，房屋价款39800元。宋某非德仁务村民。合同签订后，宋某将房款给付赵某，并一直居住至今。2015年5月，赵某将宋某起诉至北京市通州人民法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求宋某腾退房屋。被告宋某辩称：1、赵某主张双方买卖合同无效没有法律依据，依照法不溯及既往原则，原被告合同是否有效，应该适用原被告交易时的相关法律规定，而按照当时规定原被告房产交易行为合法有效。2、按照当时规定原被告交易行为合法有效。原被告房屋买卖行为发生在1998年4月，应当适用当时的《中华人民共和所土地管理法》即1988年12月29日修改版。我国土地管理法经过两次修正和一次修订（注：《土地管理法》1987年1月1日实施；1988年12月29日第一次修正；1998年8月29日第一次修订，1999年1月1日实施；2004年8月28日第二次修正），其中对农村土地使用权包括农村宅基地使用权部分均有涉及，在第一次修订前，即1998年8月28日修订通过1999年1月1日实施前，我国土地管理法均允许集体土地使用权有偿转让制度，并且城镇非农业户口人员有权使用农村土地建设住宅房屋。【审判结果】一审法院判决支持原告宋某诉讼请求。二审法院在综合考虑宋某及代理意见后，肯定了代理人意见，在法院主持下，原被告双方达成和解。【房产律师】代理律师王利华认为，非本集体成员购买村宅基地房屋，目前法律规定并不明确，实践中，人民法院一般依据现行土地管理法及1999年国务院办公厅发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》等，作为农村房屋买卖的是否合法的依据。并且在司法实践中一般以无效有效为例外。但本案特殊之处在于涉诉房屋购买时间在上述规定出台之前，按照发布溯及既往的原则，上述规定不适用于本案，一审法院依照上述规定判定宋某与赵某之间的买卖合同无效值得商榷。二审法院在充分考虑本案情况认识到本案存在特殊之处，应该说有值得肯定。

【案情】张某身体不好，2008年查出患有严重的心脏疾病，张某与女友孟某在2009年购买了一套房屋，登记在了张某的名下。经与张某商量，两人签订了一份赠与协议，约定“为避免不必要的财产纠纷，张某将所有财产赠与孟某，任何人不得有异议，此协议在张某百年后生效”，两人在协议上都签了字并按了手印。在张某死后数日，张某的前妻领着女儿来要继承房屋，要将张某女友赶出去。女友拿出张某生前与她签订的赠与协议，不仅没有说服前妻弃争夺房屋，反而被前妻指责编造虚假协议，前妻坚持认为这份协议并非张某所写，是女友争夺房产捏造的，要求鉴定张某字的有效性，前妻和女友共同选定了司法鉴定机构，并认可将张某办理房屋登记手续时留给建委的签名作为比对样本。很快，鉴定机构出具了鉴定报告，认为根据现有样本条件，《赠予协议》中落款处的“张某签名字迹与样本字迹倾向为同一人所写。对于这份鉴定，前妻并不认可，但是没有能够提供比对的样本。，前妻又提出，这处房屋并没有过户，仍然在张某名下，根据法律规定，这份赠与协议并没有成立，因此女友不能取得房屋的所有权。前妻的主张源于《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条的规定，公民间赠与合同的成立，以赠与物的交付为准。但该条同时规定，未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与协议有效，但应令其补办过户手续。张某虽然没有将房屋过户归孟某，但是房产证已经交由她保管。应承办法官的要求，女友当庭出示了房产证。然而前妻又提出，自己的女儿佳佳尚未成年，并且患有哮喘和心肌炎，张某作为佳佳的抚养义务人理应为女儿留下一定的遗产份额。张某的赠与协议将所有财产赠与女友，不符合法律规定，也有悖人伦，协议应当无效。张某的女儿作为未成年人，的确应当得到张某的一部分遗产。但女儿尚有前妻抚养，并非没有经济来源，因此不应认定协议无效。【房产律师】死后生效的赠与合同被称为死因赠与，在我国审判工作中尚属首次出现，但在英国、日本、韩国和我国台湾、香港地区都得到了广泛的应用。因其对财产处分更自由，受到赠与人的广泛欢迎。死因赠与以赠与人的死亡为生效要件，目的是使赠与人在生前享有自己财产所有权的同时，能够更自由的完成对身后财产的处分，因此并不违反我国法律和公序良俗，是合法有效的赠与合同。因死因赠与的死因属性，在赠与人生前往往不能完成对赠与物的交付，因此给受赠人取得赠与物设置了现实和法律上的障碍，多会引发纠纷。为减轻受赠人取得赠与物的障碍，赠与人应当交付受赠人一定的指标物件，比如房产证。对于房屋的赠与，只要被赠与人实际取得了房产证和对房屋的占有使用，即使不过户，赠与合同也已经生效。需要特别注意的是，根据《继承法》第十九条规定的必留份制度，赠与人订立死因赠与协议时应当考虑到无劳动能力的法定继承人，为他们预留一定的遗产份额，否则不仅有悖情理，并且可能最终影响死因赠与协议的效力，影响赠与人对财产的自由处分。【审案结果】法院最终根据优势证据规则判决认定该书面协议为张某和女友、双方合法有效签订的赠与合同。该合同因张某的死亡而生效，涉诉房屋因此归女友所有。依据《继承法》第十九条的规定，女儿作为无劳动能力的法定继承人，应当获得一定的财产份额。但以此认定赠与协议无效缺乏法律依据。

一、伪造欠条哪些罪?在民间借贷中会出现伪造欠条、虚构债务的行为，具体表现为当事人伪造或者变造借据，借据所涉债务相对人就是被害人，实践中简单伪造相对人签名签章确认债务的情况不多。这类虚构债务的情况主要表现为对借据的变造，一是利用空白的签名页、签章页或者掌握、保管印鉴的有利条件，凭空捏造债务;二是原有债权文件的基础上添加内容，增加债务。这些行为不仅严重妨害民事诉讼，公然挑战司法权威，而且以侵占他人合法财产为目的，主观恶性较大，社会危害性严重。因此，原告持伪造或变造的借据向法院主张权利，要求债务相对人履行还款义务，法院发现原告据以主张权利的结局有伪造或变造现已的，这些情况下原告涉嫌诈骗罪。则法院会裁定中止民事案件的审理或者执行，将案件移送公安机关。而诈骗罪，就是指以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的欺骗方法，骗取数额较大的公司财务的行为。二、伪造欠条怎么处罚《中华人民共和国刑法》第二百六十六条，诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。三、伪造欠条如何鉴定在民间借贷纠纷案件审理过程中，如果一方对欠条的真实性提出质疑，认为欠条存在伪造情形，可以申请进行司法鉴定。司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。在民间借贷案件中，针对借据、欠条、收条等债权债务凭证而展开的笔迹司法鉴定较为普遍。

一、无犯罪记录证明怎么开?(一)户口所在地的居委会开证明，居委会相关负责人知道具体的填写内容，然后盖章，签字;(二)报片民警，签字盖章(户口所在地派出所的工作人员会协助帮你找到报片民警的姓名，联系方式的);(三)到派出所最后签字、盖章;(四)或者直接带个人身份证户口本到户籍所在地的派出所办理。二、要交什么材料?(一)首先要符合办理条件。这些条件主要有：国家机关录用公务员政审;中国共产党组织吸收新党员政审;公证机构依法办理公民有无违法犯罪记录公证事项;公民从事法律、法规、规章规定必须以无相关违法犯罪记录为前提的职业;省辖市以上公安机关认为确需出具违法犯罪记录证明的其他情形;其他合法的需要。(二)本人申请。(三)有单位的在所在单位出具相关证明材料。单位或开介绍信，或出具《无犯罪记录证明》，由单位领导签字并加盖单位公章。无单位的在自己户口所属的村委证明。(开证明的人要在证明上签名再盖章)。(四)需要公证的，由公证部门出具的《补充证明材料通知书》。(五)持上述材料及公安机关要求的其他材料，带上身份证或户口本到户籍所在地派出所办理。(六)公安机关开具证明。公安机关根据上述材料，经过审查，情况属实的，开具无违法犯罪记录证明。无犯罪记录证明格式xxx,男女,xxxx年xx月xx日出生,xxxxxxxxxxxxx人(这里打上户籍所在地,就是身份证上面的地址),身份证号码:xxxxxxxxxxxxxxxx,其在我辖区期间表现良好,无刑事犯罪记录证明。特此证明。xx市公安局xx分局xx派出所xxxx年xx月xx日(加盖派出所公章)

一、怎样注册物业公司1)领取并填写“名称(变更)预先核准申请书”。最好取3个以上的备用字号，自己排列出顺序，以便工商行政管理机关依次查重，以首先不重名的名称为核准使用的名称。与同一工商行政管理机关核准或者登记注册的同行业企业名称字号相同(有投资关系的除外)，与其他企业变更名称未满1年的原名称相同，与注销登记或者被吊销营业执照未满3年的企业名称相同，将不予被核准。使用3个字作为字号，能够大大降低重名几率。2)递交“名称(变更)预先核准申请书”及相关材料，自递交之日起10日内，工商行政管理部门会作出核准或者驳回的决定。递交的材料主要有：①全体股东签署(自然人股东由本人签字;法人股东加盖本单位公章，下同)的“企业名称预先核准申请书”。②全体股东签署的“投资人授权委托意见”。③代办人或代理人身份证复印件。④申请冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国际”字词的，应提交国务院的批准文件。⑤使用自然人姓名(该自然人应当是公司股东)作字号的，应当提交该自然人身份证复印件。3)领取“企业名称预先核准通知书”。预先核准的企业名称保留期为3个月。预先核准的企业名称在保留期内，不得用于从事经营活动，也不得进行转让。保留期届满前10日，可以持“企业名称预先核准通知书’，向名称登记机关提出名称延期申请。延长期最长不超过3个月，期满后不再延长。二、要符合哪些条件首先注册物业管理公司分为三个资质，分为一级资质，二级资质和三级资质，最低的三级资质注册资本需要在50万元以上，并且物业管理的专业人员和工程、管理、经济等相关的人员专职管理和技术人员都不能少于10个人，并且中级以上的职称的人员不能少于5个人，而关于工程的，财务的负责人必须是中级以上的职称。注册物业管理公司的流程：1、取多个物业管理公司名称，保证审核通过。2、准备注册物业管理公司的资料包括注册资本，注册地址，经营范围的参考：物业管理;电气设备维修;房屋维修;绿化养护;保洁服务等，股东法人监事等身份资料以及相关的注册资料。3、提交资料，审核通过获得物业管理公司的营业执照。然后到指定的刻章地点刻章，分别可刻财务章，法人章和公章。4、银行开对公账户，办理税务登记等。需要注意的是，物业资质是比较难办理的，并且也花时间比较长，所以在注册物业管理公司时，也要做好提前规划，最好选择专业的代办公司帮忙。三、资质申办企业法人登记和税务登记完成以后，意味着新的物业管理公司就可以开展经营管理活动了。但若正式实施对物业项目的管理服务，还必须申报物业管理资质。物业管理资质实际上是物业管理市场的准入证，由国家建设主管部门和省市房地产主管部门进行管理。