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律师信息
  • 姓名 : 王利华律师
  • 电话 : 189****8723
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 机构 : 北京瀛和律师事务所
  • 证号 : 11101200810678669
  • 邮箱 : wan****ualawyer@163.com
  • 地址 : 北京市东城区建国门内大街9号北京国际饭店5层
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房产买卖合同纠纷违约金判决的背后思考
作者:王利华发布时间:2019-03-26 来源:浏览量:0
【案情】
       2016年8月21日,尹某通过第三人居间介绍与冯某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:尹某购买冯某所有位于大兴区郁花园一里18号楼X层X单元XXX室房屋;交易价格3980000元,尹某于合同签定当日向冯某支付定金人民币150000元;尹某选择商业贷款方式,拟贷款金额2600000元,剩余首付款过户前支付给冯某;另,原冯某就房屋交付、税费承担、权属转移登记、违约条款等进行了约定。同日,双方另签订一份补充协议,约定原冯某双方应于2016年12月30前办理完毕所有房屋流程,并约定一方违反合同约定,违约方向守约方支付房屋成交总价格20%的违约金。
       合同签订后,尹某依约向冯某支付定金150000元,后开始办理购房资格审核、房屋审核、网签、银行面签等手续。由于手续办理期间房屋涨价,冯某以各种理由向尹某表示希望终止合同。在无法正常履行的情况下,尹某将冯某、我爱我家房地产经纪公司起诉至大兴区人民法院。
【判决结果】
       本案一审判决解除双方合同,退回首付款,冯某向尹某支付违约金300000元;尹某不服,上诉至北京市第二中级人民法院,二审法院改判冯某向尹某给付合违约金796000元(合同约定总价款的20%)。
【律师代理】
       北京华秀律师事务所王利华律师接受本案代理工作后,分析双方合同及具体履行过程后,认为这是一起典型的房屋涨价,一方恶意违约案件。王利华律师从合同履行情况及对方违约恶意及原告自身损失等角度,对案件进行了深入研究,并做了详细的方案设计。
初步方案:继续履行合同
      首先、根据当时情况,房屋价值相比购买时有大幅升值,那么要求继续履行合同有利于当事人。其次、根据当时情况,违约事实有争议且相关证据并不充分,直接解除合同风险较大。综合案件情况,代理律师首先主张要求继续履行合同。事后证明代理律师的方案是相对科学的,在诉讼中,被告并不认可自己存在违约情况,并提出反诉,要求解除双方合同。原告要求继续履行,被告要求终止履行,也证明了双方关于合同履行的主观意愿,这一点在判决书中也作为对原告有利事实予以确认。在诉讼过程中,通过法院调查,第三方陈述,律师调查取证等工作,被告违约事实基本确定。
变更方案:解除合同要求支付违约金
      经过庭审调查被告违约事实逐渐明朗,代理律师考虑被告终止履行态度坚决,后续执行会非常麻烦及原告错过银行放款时间,支付全款成本较高等情况,与原告方及时沟通,将原有诉讼请求变更为解除合同,要求退回首付款并要求被告支付违约金。一审判决采纳了代理律师的代理意见,认定被告违约致使合同无法履行,原告主张符合法律规定,但在违约金数额环节,一审法院酌定为300000元。
一审判决后,关于违约金数额,原告不服,上诉至北京市第二中级法院。代理人从合同无法正常履行导致的后果入手,从上诉人(购买方)受损,被上诉人(出售方)受益及被上诉人主观恶性等角度出发,具体的将二者利益进行对比,经过比较,出现的结果是一审判决无法弥补购买人的损失,出售人却因自己的违约行为获取了巨大收益,造成了守约着受损,违约者收益局面,显然与民法公平原则相悖。二审法院深入调查,从公平角度对二者权利进行平衡,判决被上诉人(出售方)按照合同约定给付上诉人(购买方)合同交易价格20%的违约金,这一点应该给二审法院点赞。
      近年来,北京房地产调控政策频繁,房产价格波动较大,这对交易方的心理产生较大影响,契约精神也受到严重挑战。单方违约、恶意违约情况时有发生,以往法院对违约行为多采取重补偿,轻惩罚的处理原则。通过本案例,作者希望人民法院在处理违约案件时,加大对违约方的惩罚力度,真正体现失信者受罚,守信者受益的司法价值观念。
                            
                                                                                          本文作者:北京华秀律师事务所  王利华律师

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