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  • 姓名 : 王利华律师
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  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 机构 : 北京瀛和律师事务所
  • 证号 : 11101200810678669
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农村房屋买卖法律适用中的尴尬
作者:王利华发布时间:2017-03-20 来源:浏览量:0
【案情】                              

19984月宋某经人介绍与北京市通州区永乐店镇德仁务中街村(以下称德仁务村)村民赵某签订《农村房买卖合同》,约定赵某将其所有位于北京市通州区永乐店镇德仁务中街村XXX号院内房屋卖给宋某,房屋价款39800元。宋某非德仁务村民。合同签订后,宋某将房款给付赵某,并一直居住至今。20155月,赵某将宋某起诉至北京市通州人民法院,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,并要求宋某腾退房屋。

被告宋某辩称:

1赵某主张双方买卖合同无效没有法律依据,依照法不溯及既往原则,原被告合同是否有效,应该适用原被告交易时的相关法律规定,而按照当时规定原被告房产交易行为合法有效。

2按照当时规定原被告交易行为合法有效。

原被告房屋买卖行为发生在19984月,应当适用当时的《中华人民共和所土地管理法》即19881229日修改版。我国土地管理法经过两次修正和一次修订(注:《土地管理法》198711日实施;19881229日第一次修正;1998829日第一次修订,199911日实施;2004828日第二次修正),其中对农村土地使用权包括农村宅基地使用权部分均有涉及,在第一次修订前,即1998828日修订通过199911日实施前,我国土地管理法均允许集体土地使用权有偿转让制度,并且城镇非农业户口人员有权使用农村土地建设住宅房屋。

【审判结果】

一审法院判决支持原告宋某诉讼请求。二审法院在综合考虑宋某及代理意见后,肯定了代理人意见,在法院主持下,原被告双方达成和解。

房产律师

     代理律师王利华认为,非本集体成员购买村宅基地房屋,目前法律规定并不明确,实践中,人民法院一般依据现行土地管理法及1999年国务院办公厅发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》等,作为农村房屋买卖的是否合法的依据。并且在司法实践中一般以无效 有效为例外。但本案特殊之处在于涉诉房屋购买时间在上述规定出台之前,按照发布溯及既往的原则,上述规定不适用于本案,一审法院依照上述规定判定宋某与赵某之间的买卖合同无效值得商榷。二审法院在充分考虑本案情况认识到本案存在特殊之处,应该说有值得肯定。

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